Quelle réglementation pour louer en Airbnb à Rouen ?

La déclaration en mairie : une obligation pour tous

Depuis l'entrée en vigueur de la loi ELAN (novembre 2018), toute personne proposant un meublé de tourisme en location de courte durée doit effectuer une déclaration préalable auprès de la mairie de la commune où se situe le bien. Rouen ne fait pas exception à cette règle nationale.

La déclaration s'effectue via un téléservice en ligne mis à disposition par la mairie de Rouen. Le formulaire demande des informations sur le logement (adresse, superficie, nombre de pièces, capacité d'accueil) et sur le statut du déclarant (propriétaire, locataire avec autorisation du bailleur, etc.).

Une fois la déclaration validée, la mairie attribue un numéro d'enregistrement à 13 chiffres. Ce numéro doit impérativement figurer sur toutes vos annonces en ligne : Airbnb, Booking.com, Abritel, Le Bon Coin, ou tout autre canal de diffusion. Les plateformes sont tenues de vérifier la présence de ce numéro et peuvent suspendre une annonce qui en est dépourvue.

• Qui est concerné ? Tout loueur de meublé de tourisme, que ce soit une résidence principale ou secondaire
• Coût de la déclaration : gratuit
• Délai : le numéro est généralement attribué sous quelques jours ouvrés
• Sanction en cas d'absence : amende pouvant aller jusqu'à 5 000 euros

La règle des 120 jours pour la résidence principale

Si le logement que vous louez sur Airbnb est votre résidence principale (le logement que vous occupez au moins 8 mois par an), la loi limite la durée de location à 120 nuits par année civile. Cette règle, inscrite dans le Code du tourisme (article L324-1-1), s'applique uniformément sur le territoire national.

À Rouen, ce plafond de 120 nuits est contrôlé automatiquement par les plateformes. Airbnb bloque les réservations une fois le seuil atteint pour l'adresse déclarée. Si vous diffusez votre annonce sur plusieurs plateformes simultanément, c'est le cumul total de nuitées sur l'ensemble des canaux qui ne doit pas dépasser 120 jours.

Il existe toutefois des exceptions à cette règle. Si vous êtes contraint de vous absenter pour raison de santé, cas de force majeure ou obligation professionnelle (mutation, déplacement longue durée), vous pouvez dépasser le plafond sur justificatif. Mais ces situations restent rares et doivent être dûment documentées.

Résidence secondaire : le changement d'usage obligatoire

La situation est différente pour une résidence secondaire. Si vous souhaitez louer un bien qui n'est pas votre résidence principale en meublé de tourisme, vous devez obtenir une autorisation de changement d'usage délivrée par la mairie de Rouen. Cette procédure transforme officiellement l'usage du logement de "habitation" à "hébergement touristique".

Le changement d'usage est encadré par les articles L631-7 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. À Rouen, la demande se fait auprès du service urbanisme de la mairie. Le dossier comprend généralement :

• Le formulaire de demande de changement d'usage
• Un titre de propriété ou bail avec autorisation du propriétaire
• Un plan du logement et sa localisation dans l'immeuble
• Une attestation d'assurance couvrant l'activité de location meublée

L'avantage du changement d'usage est qu'il supprime la limite des 120 nuits. Vous pouvez donc louer votre résidence secondaire toute l'année, ce qui maximise considérablement le potentiel de revenus. Dans certaines zones considérées comme tendues, la mairie peut exiger une compensation : transformer un local commercial en habitation pour compenser le logement retiré du parc résidentiel.

Taxe de séjour : comment ça fonctionne

La taxe de séjour est due par le voyageur pour chaque nuit passée dans un hébergement touristique. À Rouen et dans la Métropole Rouen Normandie, elle est calculée selon un pourcentage du coût de la nuitée hors taxes, plafonné selon la catégorie du logement.

Pour les meublés de tourisme non classés (la majorité des logements Airbnb), le taux applicable est de 1% à 5% du prix de la nuitée, avec un plafond fixé par la collectivité. Les meublés classés bénéficient de tarifs forfaitaires souvent plus avantageux.

En pratique, la collecte fonctionne différemment selon les canaux :

• Airbnb : collecte et reverse automatiquement la taxe de séjour à la Métropole Rouen Normandie depuis 2019
• Booking.com : collecte automatique dans la plupart des cas, mais vérifiez les conditions spécifiques à votre commune
• Réservations en direct ou autres plateformes : c'est au propriétaire ou à son gestionnaire de collecter la taxe auprès du voyageur et de la reverser via la plateforme de télédéclaration de la Métropole

Le non-reversement de la taxe de séjour expose à une contravention de 2e classe et au paiement des sommes dues avec intérêts de retard.

Que risque-t-on en cas de non-conformité ?

Le législateur a considérablement renforcé les sanctions ces dernières années pour lutter contre les locations touristiques illégales. À Rouen, voici ce que vous risquez en cas de manquement :

• Absence de déclaration en mairie : amende civile pouvant atteindre 5 000 euros
• Absence de numéro d'enregistrement sur l'annonce : amende de 12 500 euros pour le loueur
• Dépassement des 120 jours (résidence principale) : amende civile de 10 000 euros
• Location d'une résidence secondaire sans changement d'usage : amende civile pouvant atteindre 50 000 euros par logement, avec astreinte de 1 000 euros par jour et par m² jusqu'à régularisation
• Faux numéro d'enregistrement : amende de 12 500 euros

Les plateformes elles-mêmes sont responsables : Airbnb et Booking peuvent être sanctionnées jusqu'à 12 500 euros par annonce si elles ne retirent pas un logement non conforme après notification de la commune. Ces sanctions sont réelles et appliquées : la Ville de Paris a déjà obtenu des condamnations significatives, et les métropoles de province, dont Rouen, renforcent progressivement leurs contrôles.

Comment GMS vous accompagne dans la mise en conformité

Chez GMS Conciergerie, la conformité réglementaire de votre bien fait partie intégrante de notre mission. Dès la prise en charge de votre logement, nous vérifions l'ensemble des obligations légales et vous guidons pas à pas dans chaque démarche.

• Déclaration en mairie : nous vous accompagnons dans la constitution du dossier et le dépôt de la déclaration sur le téléservice de la Ville de Rouen
• Numéro d'enregistrement : nous l'intégrons sur toutes vos annonces dès son obtention
• Suivi des 120 jours : notre système de gestion suit en temps réel le nombre de nuitées sur l'ensemble des plateformes et vous alerte avant d'atteindre le plafond
• Changement d'usage : pour les résidences secondaires, nous vous orientons vers les démarches à effectuer auprès du service urbanisme
• Taxe de séjour : nous gérons la collecte et le reversement sur tous les canaux où la taxe n'est pas collectée automatiquement

La réglementation évolue régulièrement. En confiant votre bien à GMS Conciergerie, vous avez l'assurance d'être toujours en conformité, sans avoir à surveiller les modifications législatives. Demandez une estimation gratuite et profitez d'un accompagnement complet, réglementation incluse.